Продаж квартири чи будинку в Україні приносить не лише радість від угоди, а й обов’язкові платежі, серед яких військовий збір при продажу нерухомості часто стає несподіваним ударом по гаманцю. У 2026 році цей збір працює за ставкою 5% від бази оподаткування, але тільки тоді, коли виникає обов’язок сплачувати податок на доходи фізичних осіб. Такий підхід дозволяє державі ефективно наповнювати бюджет оборони, не торкаючись пільгових угод, де продавець звільнений від ПДФО.
Головне правило просте: немає ПДФО — немає й військового збору. Це стосується більшості продажів житлової нерухомості, якою володіли понад три роки і яку продають уперше за календарний рік. У всіх інших випадках — менш як три роки володіння, другий продаж за рік чи комерційна нерухомість — до 5% ПДФО додається ще 5% військового збору, що разом з іншими платежами може сягнути 12% від вартості об’єкта.
Нотаріус зазвичай утримує і перераховує ці суми одразу під час укладання договору, тому продавець отримує на руки чисту суму. Розуміння цих нюансів дозволяє уникнути неприємних сюрпризів і точно спланувати свої фінанси ще до пошуку покупця.
Що таке військовий збір і як він пов’язаний з продажем нерухомості
Військовий збір з’явився в Податковому кодексі ще у 2014 році як тимчасовий захід підтримки оборони. Сьогодні, у 2026-му, він продовжує працювати як 5-відсотковий відрахунок з оподатковуваного доходу фізичних осіб. При продажу нерухомості цей збір стягується не з усієї ціни договору, а лише з тієї частини, яка підпадає під оподаткування ПДФО.
База для розрахунку — це або договірна вартість, або оціночна, взята за вищою з двох. Якщо ви продавали майно дорожче, ніж купували, і документи це підтверджують, податок рахують саме з різниці. Але на практиці більшість угод проходить за оціночною вартістю, яку визначає експерт-оцінювач, акредитований при нотаріусі. Це захищає державу від штучного заниження ціни і водночас дає продавцю чіткі правила гри.
Важливо пам’ятати: збір не стягується окремо. Він іде пліч-о-пліч з ПДФО, тому в пільгових угодах продавець взагалі не платить нічого з цих двох податків. Такий механізм робить систему справедливою — ті, хто швидко перепродує майно чи займається цим систематично, несуть більшу частку підтримки армії.
Коли військовий збір при продажу нерухомості не стягується
Найприємніший сценарій для продавця — продаж житлової нерухомості, якою володіли понад три роки і яку віддають уперше за рік. Тут ПДФО становить 0%, а отже, військовий збір також дорівнює нулю. Це правило працює для квартири, будинку, кімнати чи частки в них. Навіть якщо майно отримане у спадщину, трирічний термін відраховується з моменту відкриття спадщини, і пільга застосовується.
Виняток стосується землі сільськогосподарського призначення — тут діють додаткові норми Земельного кодексу, але для житлової забудови пільга зберігається. Якщо ви продаєте другу квартиру за рік, навіть після десяти років володіння, пільга зникає і починає працювати 5% ПДФО плюс 5% збору.
Для нерезидентів правила жорсткіші: вони платять 18% ПДФО незалежно від терміну володіння, а військовий збір додається автоматично. Громадяни України, які постійно проживають за кордоном, теж підпадають під цю категорію, тому перед продажем варто перевірити свій податковий статус.
Ставки податків залежно від сценарію: порівняльна таблиця
Щоб наочно показати, як працює система, ось детальна таблиця для типових ситуацій продажу житлової нерухомості резидентом України. Дані актуальні на 2026 рік і базуються на статті 172 Податкового кодексу України.
| Сценарій | ПДФО, % | Військовий збір, % | Загальне податкове навантаження (ПДФО + ВЗ) | Приклад для об’єкта вартістю 3 000 000 грн |
|---|---|---|---|---|
| Перший продаж за рік, володіння >3 років | 0% | 0% | 0% | 0 грн |
| Перший продаж за рік, володіння <3 років | 5% | 5% | 10% | 300 000 грн |
| Другий продаж за рік (будь-який термін) | 5% | 5% | 10% | 300 000 грн |
| Третій і наступні продажі за рік | 18% | 5% | 23% | 690 000 грн |
| Нежитлова (комерційна) нерухомість | 5% | 5% | 10% | 300 000 грн |
Таблиця показує, що навіть при пільговому сценарії покупець окремо сплачує 1% до Пенсійного фонду та 1% державного мита (часто ділиться або лягає на покупця). Загальне навантаження на угоду може сягнути 12% для звичайного продажу квартири, придбаної недавно.
Особливості оподаткування для різних типів нерухомості
Житлова нерухомість — квартири, будинки, дачі — користується найм’якшими правилами. Але варто розрізняти: якщо об’єкт використовувався під комерцію (наприклад, хостел чи офіс), податкова може перекласифікувати угоду і застосувати вищі ставки.
Земельні ділянки під житлову забудову підпадають під ті самі правила, що й будинок на них. Однак продаж сільгоспземлі має свої обмеження за Земельним кодексом, і військовий збір тут теж залежить від наявності ПДФО.
Комерційна нерухомість — склади, офісні приміщення, гаражі — завжди оподатковується за ставкою 5% ПДФО плюс 5% збору, незалежно від терміну володіння. Тут немає трирічної пільги, бо держава вважає такі об’єкти частиною бізнес-діяльності. Якщо ви продаєте третій гараж за рік, ставка ПДФО стрибає до 18%, і загальне навантаження стає відчутним.
Для спадщини чи подарунка термін володіння починається з дати оформлення права власності. Багато сімей уникають податків саме завдяки цьому: бабусина квартира, отримана у спадок десять років тому, продається без жодного копійки ПДФО чи військового збору.
Як відбувається розрахунок і сплата на практиці
Уся процедура зосереджена в руках нотаріуса. Перед підписанням договору він перевіряє право власності через реєстри, замовляє оціночну вартість і розраховує податки. Продавець надає документи про придбання (щоб довести витрати і зменшити базу), а нотаріус утримує суму ПДФО та військового збору з грошей покупця і перераховує їх до бюджету того ж дня.
Якщо продавець — фізична особа-резидент і угода пільгова, нотаріус просто фіксує нульові відрахування. Після угоди жодної декларації про доходи подавати не треба — усе вже закрито. Але якщо ви продаєте кілька об’єктів і хочете зменшити базу за рахунок документально підтверджених витрат, краще звернутися до податкового консультанта заздалегідь.
Буває, що покупець і продавець домовляються про занижену ціну в договорі. У 2026 році це ризиковано: нотаріус не зареєструє угоду нижче оціночної вартості, а податкова може донарахувати податки з реальної ринкової ціни під час перевірки.
Типові помилки при сплаті військового збору при продажу нерухомості
- Забувають про другий продаж за рік. Багато хто вважає, що трирічний термін автоматично звільняє від усього. Насправді вже друга квартира за календарний рік оподатковується повністю, навіть якщо кожна з них була у власності десять років. Це найпоширеніша пастка, яка коштує десятки тисяч гривень.
- Не перевіряють оціночну вартість. Продавці іноді погоджуються на договірну ціну нижчу за оцінку, сподіваючись зменшити податки. Нотаріус не пропустить таку угоду, а податкова потім може визнати її фіктивною.
- Ігнорують статус нерезидента. Громадяни, які живуть за кордоном понад 183 дні на рік, автоматично стають платниками 18% ПДФО плюс 5% збору. Без правильного податкового резидентства угода може затягнутися або стати дорожчою.
- Не зберігають документи про придбання. Якщо витрати на покупку підтверджені, базу оподаткування можна зменшити. Без документів податок рахують з повної ціни продажу.
- Плутанина з комерційною та житловою нерухомістю. Гараж у житловому будинку може вважатися житловим, а от окремий склад — ні. Помилка в класифікації призводить до зайвих 5%.
Ці помилки легко уникнути, якщо проконсультуватися з нотаріусом або податковим юристом ще на етапі підготовки документів. Краще витратити годину на перевірку, ніж потім втрачати сотні тисяч.
Практичні приклади, які допоможуть зрозуміти реальні цифри
Уявіть родину, яка купила двокімнатну квартиру в Києві два роки тому за 2,5 мільйона гривень, а тепер продає за 3 мільйони. Оскільки термін володіння менший за три роки, вони сплачують 5% ПДФО (150 тисяч) плюс 5% військового збору (150 тисяч). Разом 300 тисяч гривень йде державі. На руки залишається 2,7 мільйона мінус 1% держмита та інші дрібні витрати.
Інший приклад: людина успадкувала будинок п’ять років тому і продає його вперше за рік. Пільга працює на повну — нуль податків з ПДФО та збору. Єдина витрата — 1% до Пенсійного фонду, який зазвичай сплачує покупець.
Якщо ж підприємець продає третій офісний простір за рік, картина змінюється радикально. 18% ПДФО плюс 5% збору — і з 5 мільйонів гривень угоди до бюджету йде майже 1,15 мільйона. Саме тому досвідчені інвестори розподіляють продажі по роках або оформлюють об’єкти на різні юридичні особи.
Як військовий збір впливає на ринок нерухомості в 2026 році
Підвищення ставки до 5% відчутно охолодило ринок швидких перепродажів. Інвестори, які раніше купували квартири на етапі котловану і продавали через рік з прибутком, тепер двічі думають. Зате стабільніші продавці, які тримають майно довго, майже не відчувають змін — їхні угоди залишаються пільговими.
У великих містах, таких як Київ, Львів чи Одеса, частка угод з нульовим податковим навантаженням все ще перевищує 60%. Люди продають єдине житло, переїжджають у нові райони або покращують умови. А от спекулятивний сегмент зменшився, що, за відгуками ріелторів, навіть трохи стабілізувало ціни.
Для покупців головне — правильно розрахувати загальну вартість угоди. До ціни квартири треба додати 1% Пенсійного фонду та 1% мита. Продавець, який заздалегідь знає про свої податкові зобов’язання, частіше йде на поступки в ціні, тому вигідна угода можлива для обох сторін.
Розуміння всіх цих деталей перетворює продаж нерухомості з лотереї на продуманий крок. Військовий збір при продажу нерухомості — це не просто ще один податок, а частина великої системи, яка підтримує країну в складний час. З правильним плануванням і перевіреними документами угода проходить гладко, а гроші залишаються в кишені саме там, де вони потрібні найбільше — у вашій родині.
